供樓利息扣稅點計？一文看清供樓利息扣稅上限及夫妻報稅安排

報稅最怕不是無得扣，而是明明有供樓，最後卻因為計錯、填錯，或者夫妻分配不當，白白浪費了扣稅額。尤其不少業主最常遇到的，正正是幾個最實際的問題：供樓利息扣稅點計、供樓利息扣稅上限有幾多、聯名物業怎樣分、供樓利息扣稅夫妻報稅應怎樣安排才較有利。表面上只是報稅項目，實際上涉及業權、按揭用途、自住與否、課稅年度時間點，以及家庭整體現金流。

以下直接整合成 5 個重點部分，幫你一次看清。

1. 供樓利息扣稅是甚麼？哪些人可以申請？

供樓利息扣稅，即稅務上的「居所貸款利息扣除」。可扣的不是整筆每月供款，而是該課稅年度內實際支付的按揭利息部分，本金並不計算在內。

要申請，一般要符合以下條件：

• 你是物業註冊業主，包括唯一擁有人、聯權共有人或分權共有人
• 物業位於香港
• 物業在有關課稅年度內全部或部分作自住用途
• 貸款是用來購買該住宅
• 貸款以該住宅或其他香港物業作按揭或押記
• 放款機構屬認可機構，例如銀行、持牌放債人、政府、房協等

幾個常見誤解要先分清：

• 幫家人供樓，但物業不在你名下，一般不能扣
• 樓花未入伙前支付的利息，一般不能扣
• 加按後新增貸款如作其他用途，相關利息通常不能全數扣
• 只有主要居住地方可申索，不能兩個物業一齊申請

2. 供樓利息扣稅上限是多少？年期有幾長？

現時每個課稅年度的基本扣除上限為 HK$100,000。由 2024/25 課稅年度起，如符合指定條件，例如與子女同住並符合年齡及出生日期要求，最高可再有 HK$20,000額外扣除。

至於供樓利息扣稅年期，現時合共可用 20個課稅年度，而且不需要連續使用。

這代表甚麼？意思是你不一定要一買樓就即刻申請。是否應該今年用掉一年配額，要視乎幾個因素：

• 你今年是否真的要交稅
• 今年實際支付的利息多不多
• 供樓屬初期還是後期
• 日後會否換樓
• 該課稅年度是否只供了幾個月

因為按揭一般屬息隨本減，供樓初期利息較高，較容易用得盡上限；但若你當年收入本身不高，扣除其他免稅額後已接近毋須交稅，就未必值得消耗一年扣稅額。

3. 供樓利息扣稅點計？3種常見情況最易出錯

計法核心很簡單：

可扣金額 = 該課稅年度實際已支付的合資格按揭利息 × 你的可申索比例，但以當年上限為準

重點先記住一句：看利息，不是看供款。

單人持有

如果你是唯一擁有人，物業全數自住，最直接。

例子：
全年已付利息 HK$82,000，可扣 HK$82,000
全年已付利息 HK$120,000，可扣 HK$100,000，上限封頂

聯名持有

如果夫妻聯名持有，通常按人數平均分配。

例子：
全年利息 HK$180,000
兩人聯名，各自視作支付 HK$90,000
但每人最高只可扣整體上限的一半，即 HK$50,000
所以最終丈夫扣 HK$50,000，妻子扣 HK$50,000

即使實際供款由其中一方全數支付，稅務上通常仍按業權結構分。

分權持有

如果是分權共有，就按持有比例分配。

例子：
A 持有 25%，B 持有 75%
全年利息 HK$180,000
A 視作支付 HK$45,000，但最高可扣 HK$25,000
B 視作支付 HK$135,000，但最高可扣 HK$75,000

此外，如物業部分自住、部分出租，可扣額亦要按比例減少；如加按後一部分貸款並非用作購買住宅，相關利息也要按比例調整。

4. 供樓利息扣稅夫妻安排，怎樣報較好？

供樓利息扣稅夫妻安排，通常是最多人關心的部分。因為現實中最常見的情況，不是兩夫妻收入完全相同，而是：

• 聯名持有，但一方收入高、一方收入低
• 物業在其中一方名下
• 其中一方沒有薪俸收入
• 想知道應該分開報、合併評稅，還是提名配偶申索

如果夫妻聯名持有物業，而兩人都有足夠應課稅入息，通常可各自按比例申索自己那部分。

但如果其中一方收入較低，低於其個人免稅額加供樓利息扣除總和，便可能出現扣除用不盡的情況。這時可考慮：

• 合併評稅：如雙方都有薪俸收入，可考慮將利息扣除放入合計應評稅入息中處理
• 提名配偶申索：如其中一方完全沒有應課稅入息、租金收入或利潤，並符合條件，可提名配偶申索

這裡要留意，並不是夫妻之間可以隨意把扣除額互相轉讓。關鍵仍要看：

• 誰是業主
• 誰有應課稅入息
• 是否選擇分開評稅或合併評稅
• 是否符合提名條件
• 是否涉及個人入息課稅

所以，若你搜尋供樓利息扣稅夫妻安排，真正要問的不是「可不可以轉給另一半」，而是「現有業權和收入結構下，用哪種報法更有效」。

資料只供參考，詳情請瀏覽政府網頁。

5. 報稅前有甚麼要留意？以及如何配合現金流安排？

填報時，一般應以銀行發出的按揭利息年度結單為準，不要自己把每月供款加總。你亦應保留以下紀錄至少 6 年：

• 銀行利息結單
• 貸款協議或按揭合約
• 業權證明
• 自住證明
• 如涉及轉按、加按，再按情況保留相關文件

幾個最常見錯位包括：

• 把本金當作利息填報
• 聯名物業誤以為由供款人全扣
• 樓花未入伙已申請
• 兩個自住物業同時申索
• 加按後把全部利息照報

而對不少業主來說，扣稅只是年度安排，眼前更實際的是現金流。因為稅務扣減通常在報稅後才反映，但生活上的支出，例如裝修、教育、家庭醫療、清卡數等，很多時要即時處理。這也是為何部分業主在規劃按揭、報稅與家庭財務時，會同步留意一些不影響原有按揭結構的資金方案。

例如 K Cash 提供私人貸款、清卡數貸款、業主私人貸款等選擇，部分方案主打毋須按樓、申請流程較快，適合需要短期資金調配的人士作參考。重點不是借貸本身，而是當你已知道自己未來可透過供樓利息扣稅減輕部分稅務負擔時，如何把報稅效益和現實資金安排放在同一個規劃框架內。當然，任何貸款決定都應先評估供款能力，並清楚了解利率及條款。

簡而言之，供樓利息扣稅真正要看清的，從來不只是「有沒有得扣」，而是你可扣多少、供樓利息扣稅上限是否用得盡，以及供樓利息扣稅夫妻之間應如何分配。只要先理清業權、收入、利息金額和報稅方式，整件事其實可以清楚很多。

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