收租要交幾多稅？香港物業稅完整計算教學｜常見陷阱拆解

持有香港物業並收取租金，除了享有穩定現金流，也意味著每年必須面對物業稅申報的責任。近年樓市波動、按揭利率變化、政府稅務政策調整，令業主報稅和扣稅策略更需謹慎。結合規定，從物業稅定義、計算方法、租金收入報稅、扣稅策略到現金流規劃，深入剖析每個關鍵細節，助業主更有效管理稅務。

物業稅是甚麼？適用對象及範圍一覽

物業稅是根據《稅務條例》，針對物業租金收入徵收的稅項。無論住宅、公寓、商舖、工廈甚至車位，只要產生實際租金收入，均需向稅務局申報及繳納物業稅。自用住宅物業雖無須繳納物業稅，但仍須申報。若物業租金收入已計入業務利潤，或物業由業主自用作業務用途，已繳付的物業稅可從利得稅中扣減。在香港經營業務的法團可事前申請豁免物業稅。

物業稅計算實戰｜從租金到稅額的完整流程

物業稅以物業的全年租金收入為基準，透過扣減法定開支項目後，再按15%標準稅率計算應繳稅額。整個計算過程涉及四個主要扣減項目，掌握這條計算公式，就能輕鬆算出實際稅款。物業稅計算方法步驟如下：

（租金收入 - 差餉及管理費 - 不能追回的欠租 - 標準修葺支出免稅額）x 15% = 應繳物業稅

計算課稅年度（4月1日至翌年3月31日）內租金收入，不包括租客直接支付的差餉及管理費；扣除不能追回的欠租，需附相關法律證明；扣除業主代繳的差餉金額；扣除20%標準修葺支出免稅額（無需提供發票），並將應評稅淨值乘以15%稅率，算出應繳物業稅。

如何正確申報租金收入？報稅重點與常見扣減項目

正確掌握租金收入報稅的扣減項目，是有效降低物業稅負擔的關鍵。物業稅計算方法允許業主扣除特定合資格開支，但各項扣減均有嚴格規定和證明文件要求，詳列必須注意的扣減項目及申報要點：

可扣減項目包括：

1. 差餉支出 - 業主代繳的差餉可從租金收入中扣除，但租客直接支付的差餉與管理費則不計入業主租金收入。
2. 欠租扣減 - 若遇欠租，業主必須準備催租信、律師函或法庭紀錄作為扣減證明，方可在物業稅計算中扣除未能追回的租金。
3. 修葺支出免稅額 - 20%標準修葺支出免稅額已包括保險及管理費，無需提供發票，但不可重複申報其他維修開支。

特殊情況處理：

1. 共用部分租金 - 對於車位、天台等共用部分租金，應按照持有比例分拆申報。
2. 多元租賃形式 - 分租、短租及民宿等所有租賃形式的收入，均須如實申報並繳納物業稅。

報稅注意事項、合規貼士及稅務風險管理

業主必須誠實申報所有租金收入，涵蓋分租、短租及民宿等租賃形式。遇現金流困難時，可申請延期或分期繳納物業稅款，避免罰息。出售物業當年需按實際持有及出租月份申報租金。配偶報稅方面，自2018/19年度起，夫婦可選擇分開或合併申報物業稅，但申請後不可更改，須及早規劃。業主可透過eTAX平台進行電子申報，簡化報稅流程。

稅務局對租金收入合理性、欠租扣減證明、申報一致性及扣減項目查核趨嚴。業主應妥善保存租約、收據、付款及追租證明，確保申報資料與實際相符。遇查詢時，應積極回應並準備文件，如有複雜情況建議聘請專業會計或稅務顧問，減低補稅、罰息及法律風險。

*以上資訊只供參考

K Cash業主貸款方案：應對稅季現金流挑戰

完成物業稅計算後，業主往往面對可觀的稅款支出，特別是持有多個出租物業時，現金流壓力倍增。除了預留稅款儲備、申請分期繳稅外，業主亦可考慮靈活的融資方案。K Cash免樓契業主私人貸款提供最高200萬貸款額，無須樓契、15分鐘極速批核、免手續費及律師費，助業主在稅季保持財務彈性。

簡而言之，掌握物業稅計算方法、善用扣減項目及選擇合適的報稅方式，是每位業主必備的財務知識。透過準確申報租金收入、妥善保存證明文件、及早規劃稅季現金流，業主不僅能降低稅務負擔，更可避免補稅罰款風險。建議業主定期檢視物業組合及稅務安排，必要時諮詢專業稅務顧問，以穩健策略建立長遠財務安全。

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