樓花撻訂風暴：買家撻訂樓花遭追討百萬，如何應對追差價

近日有樓花項目的發展商賣家，對於終止買賣合約的情況進行了「追差價」的行動。根據報導，賣家要求「撻訂」的買家支付因重售產生的損失，也就是所謂的「差價」。然而，令部分撻訂買家感到震驚的是，所追討的差價金額遠遠超出了他們的預期，至少高出了一成半。原本買家們預期只需補償兩次賣樓時的價格差額，大約是五十多萬到九十二萬的差價。但實際上，發展商追討的差價高達七十多萬，甚至超過了一百萬。

「追差價」防止買家輸打贏要

在香港，無論是買賣樓花還是二手樓，通常都會有必買必賣的條款。如果在臨時買賣合約階段（大約5至7天），買方在簽約後因擔心樓價下跌或無法獲得按揭而決定悔約（即放棄購買單位），一般只需賠償臨時訂金和地產代理佣金，此後買賣雙方不會再有任何糾紛或紛爭。

然而，如果雙方之後已經簽訂正式買賣合約，買方就不能夠僅僅通過賠償訂金來解決問題。因為正式買賣合約中通常都會包含一條款項，規定如果買方悔約導致賣方必須以更低價格重新出售單位，並因此遭受損失時，賣方可以向原買方追討因重新出售單位而產生的直接與間接損失，即係所謂的「追差價」。條款目的原本為防止買方「輸打贏要」，即當樓價上漲時繼續進行交易，當樓價下跌時就悔約，從而令賣方遭受不公平對待。在目前樓價持續下跌嘅情況下，「追差價」條款反而令被迫悔約的樓花買家逼上財政絕路。

追差價總額高昂三大主因
一）追差價時高利率計算的利息損失： 買家選擇撻訂後，發展商在追差價的過程中，會要求加上利息支出。例如長實採用的P＋2高利率計算方式，隨著銀行最優惠利率（P）的上調至5.75至5.875厘，長實的利率至少達到7.75厘。高利率使得撻訂買家在追差價時需要額外支付更多的利息損失。

二）追差價涉及的額外經紀佣金支出： 在追差價時，發展商如長實要求撻訂買家支付的經紀佣金高達樓價的3%，每個單位可能涉及至少10萬元的額外支出。

三）追差價時買家需負擔的其他雜費及管理費： 追差價不僅包括經紀佣金，發展商還要求買家承擔包括律師費（樓價的0.2%）、律師文件費（約6,000元），以及撻訂期間產生的管理費等多項開支。額外費用對於撻訂買家來說，是追差價過程中的額外負擔。

這三項額外的費用開支，導致撻訂的買家在追差價時，所需支付的金額遠超過最初樓價的差額，至少增加了十萬元以上。從合同的角度來看，撻訂的業主在法律上處於不利地位，即便希望通過訴訟途徑來降低賠償金額，成功的機會相當渺茫。

三招避免墮入追差價陷阱

第一招：堅持只買「即供」樓花，拒絕選用建築期付款方法：即供樓花的好處是由於買家即時找銀行估價及做按揭，不用擔心將來入伙前因估價不足致無法上會、也不用擔心因未來突然失業致銀行拒批按揭。

第二招；除了居屋等資助單位外，拒買樓花，只買現樓貨尾及二手樓：更徹底的預防中招方法，是暫不要購買發展商的一手樓花，因樓花訂價多數有「溢價」，易誤買貴貨。

反觀二手樓估價較透明，準買家可以在二手市場慢慢選擇一些叫價低於市價的單位，如此即可確保「估足價」。此外，若能有機會「抽中」居屋，那麼買居屋會遠較買私樓樓花安全，因當局一般不會向居屋撻訂買家追差價。此外，買現樓或二手樓單位購買後可即住，也不用擔心小型發展商潛在的樓盤爛尾風險（雖然機會甚微）。

第三招：若樓花要撻訂，爭取必須在冷靜期內完成。現時買一手樓樓花，簽約後一般應有5天的冷靜期，在此期間若買家選擇撻訂，只會輸掉訂金，不用日後賠差價。換言之，若因為一時之錯，簽了臨約錯買了不想購入又或是根本「供不起」的樓花，要確保損失最少，買家便應該在上述5天冷靜期內即時撻訂，以免日後要承受被追差價的巨大風險。

更多預防追差價措施

尋求專業意見
了解合約條款及潛在風險，買家應在簽署購房合約前，諮詢專業律師或地產代理。提供專業意見，幫助買家全面了解合約內容，降低「追差價」的風險。專業人士能指出可能的法律責任與財務影響，確保買家做出明智的購房決定。

財務規劃
面對市場波動，買家需做好充足的財務準備。制定完善的財務計劃，確保有足夠的資金和應急預案，以應對樓市波動帶來的挑戰。不僅包括購房的首付款和按揭貸款，也要考慮到潛在的價格差額和額外費用，從而減少取消合約的可能性。

定期市場評估
持續關注樓市走勢對於成功購房至關重要。買家應根據市場變化調整購房計劃，避免在高風險時期進行交易。定期評估市場，有助於買家掌握最新資訊，做出更理性的決策，從而有效降低「追差價」的風險。透過措施，買家能更好地保護自己的財務安全。

簡而言之，發展商對於終止合約的買家進行「追差價」，要求買家賠償重售損失，高昂金額令買家財務負擔沉重。為避免陷入此困境，建議買家購買現樓，避免購買樓花，並在冷靜期內取消不想要的交易。這些策略有助於減少「追差價」的風險，保護買家的財務安全。

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