近日有樓花項目的發展商賣家,對於終止買賣合約的情況進行了「追差價」的行動。根據報導,賣家要求「撻訂」的買家支付因重售產生的損失,也就是所謂的「差價」。然而,令部分撻訂買家感到震驚的是,所追討的差價金額遠遠超出了他們的預期,至少高出了一成半。原本買家們預期只需補償兩次賣樓時的價格差額,大約是五十多萬到九十二萬的差價。但實際上,發展商追討的差價高達七十多萬,甚至超過了一百萬。
在香港,無論是買賣樓花還是二手樓,通常都會有必買必賣的條款。如果在臨時買賣合約階段(大約5至7天),買方在簽約後因擔心樓價下跌或無法獲得按揭而決定悔約(即放棄購買單位),一般只需賠償臨時訂金和地產代理佣金,此後買賣雙方不會再有任何糾紛或紛爭。
然而,如果雙方之後已經簽訂正式買賣合約,買方就不能夠僅僅通過賠償訂金來解決問題。因為正式買賣合約中通常都會包含一條款項,規定如果買方悔約導致賣方必須以更低價格重新出售單位,並因此遭受損失時,賣方可以向原買方追討因重新出售單位而產生的直接與間接損失,即係所謂的「追差價」。條款目的原本為防止買方「輸打贏要」,即當樓價上漲時繼續進行交易,當樓價下跌時就悔約,從而令賣方遭受不公平對待。在目前樓價持續下跌嘅情況下,「追差價」條款反而令被迫悔約的樓花買家逼上財政絕路。
追差價總額高昂三大主因
一)追差價時高利率計算的利息損失: 買家選擇撻訂後,發展商在追差價的過程中,會要求加上利息支出。例如長實採用的P+2高利率計算方式,隨著銀行最優惠利率(P)的上調至5.75至5.875厘,長實的利率至少達到7.75厘。高利率使得撻訂買家在追差價時需要額外支付更多的利息損失。
二)追差價涉及的額外經紀佣金支出: 在追差價時,發展商如長實要求撻訂買家支付的經紀佣金高達樓價的3%,每個單位可能涉及至少10萬元的額外支出。
三)追差價時買家需負擔的其他雜費及管理費: 追差價不僅包括經紀佣金,發展商還要求買家承擔包括律師費(樓價的0.2%)、律師文件費(約6,000元),以及撻訂期間產生的管理費等多項開支。額外費用對於撻訂買家來說,是追差價過程中的額外負擔。
這三項額外的費用開支,導致撻訂的買家在追差價時,所需支付的金額遠超過最初樓價的差額,至少增加了十萬元以上。從合同的角度來看,撻訂的業主在法律上處於不利地位,即便希望通過訴訟途徑來降低賠償金額,成功的機會相當渺茫。
第一招:堅持只買「即供」樓花,拒絕選用建築期付款方法:即供樓花的好處是由於買家即時找銀行估價及做按揭,不用擔心將來入伙前因估價不足致無法上會、也不用擔心因未來突然失業致銀行拒批按揭。
第二招;除了居屋等資助單位外,拒買樓花,只買現樓貨尾及二手樓:更徹底的預防中招方法,是暫不要購買發展商的一手樓花,因樓花訂價多數有「溢價」,易誤買貴貨。
反觀二手樓估價較透明,準買家可以在二手市場慢慢選擇一些叫價低於市價的單位,如此即可確保「估足價」。此外,若能有機會「抽中」居屋,那麼買居屋會遠較買私樓樓花安全,因當局一般不會向居屋撻訂買家追差價。此外,買現樓或二手樓單位購買後可即住,也不用擔心小型發展商潛在的樓盤爛尾風險(雖然機會甚微)。
第三招:若樓花要撻訂,爭取必須在冷靜期內完成。現時買一手樓樓花,簽約後一般應有5天的冷靜期,在此期間若買家選擇撻訂,只會輸掉訂金,不用日後賠差價。換言之,若因為一時之錯,簽了臨約錯買了不想購入又或是根本「供不起」的樓花,要確保損失最少,買家便應該在上述5天冷靜期內即時撻訂,以免日後要承受被追差價的巨大風險。
尋求專業意見
了解合約條款及潛在風險,買家應在簽署購房合約前,諮詢專業律師或地產代理。提供專業意見,幫助買家全面了解合約內容,降低「追差價」的風險。專業人士能指出可能的法律責任與財務影響,確保買家做出明智的購房決定。
財務規劃
面對市場波動,買家需做好充足的財務準備。制定完善的財務計劃,確保有足夠的資金和應急預案,以應對樓市波動帶來的挑戰。不僅包括購房的首付款和按揭貸款,也要考慮到潛在的價格差額和額外費用,從而減少取消合約的可能性。
定期市場評估
持續關注樓市走勢對於成功購房至關重要。買家應根據市場變化調整購房計劃,避免在高風險時期進行交易。定期評估市場,有助於買家掌握最新資訊,做出更理性的決策,從而有效降低「追差價」的風險。透過措施,買家能更好地保護自己的財務安全。
簡而言之,發展商對於終止合約的買家進行「追差價」,要求買家賠償重售損失,高昂金額令買家財務負擔沉重。為避免陷入此困境,建議買家購買現樓,避免購買樓花,並在冷靜期內取消不想要的交易。這些策略有助於減少「追差價」的風險,保護買家的財務安全。
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