【居屋買賣懶人包】未補地價 vs 已補地價｜出售限制、程序及注意事項一文看清

一個居屋單位值不值得賣、應不應該先補地價，很多時不是看市場氣氛，而是看你是否先看清自己手上物業的限制。未補地價與已補地價，看似只差一步，但實際上關乎可賣給誰、售價可去到哪裡、買家按揭是否容易批，以及整個成交節奏。若一開始方向錯了，之後即使找到買家，也可能因資格、補價、按揭或時間安排而拖慢交易。

這篇會集中拆解兩者分別，讓你快速看清出售限制、補地價安排、買賣程序、按揭重點與常見注意事項。對於同時要部署資金周轉的業主，文中也會一併講清相關安排。

什麼是未補地價與已補地價居屋

居屋屬資助出售房屋，業主當年以折扣價購入，所以單位本身附有轉讓限制。

• 未補地價，意思是業主未向政府補回當年折扣，單位仍受資助房屋轉讓規限，一般只可在居屋第二市場出售。
• 已補地價，則代表業主已完成補價，解除轉讓限制，之後可像一般私樓一樣在公開市場出售、出租或轉讓。

最直接的差別有三個：

1. 可賣給誰
2. 可否自由定價
3. 買家按揭是否受政府擔保期影響

未補地價 vs 已補地價：4個核心分別

1. 買家不同
   未補地價居屋只可售予合資格綠表人士或白居二買家。
   已補地價居屋可在公開市場出售，買家身份限制較少。
2. 市場不同
   未補地價走居屋第二市場。
   已補地價走公開市場，接觸面通常更大。
3. 售價空間不同
   未補地價因買家池較窄，成交價通常較受限制。
   已補地價較容易參考同區私樓或已補價成交，價格潛力一般較高。
4. 按揭準則不同
   未補地價居屋按揭較受樓齡及政府擔保期影響。
   已補地價居屋則按私樓標準審批，重點轉向收入、供款能力及按揭保險。

先看轉讓限制，才知道自己可走哪條路

不是每個居屋業主都可隨時補地價或自由出售。可否補地價，要先看單位首次出售年份及當時政策。

簡單來說：

• 2007年至2017年首次推售單位
  一般可在合資格情況下於第二市場出售，亦可按規定申請補地價。
• 2018年首次推售單位
  第三至第五年可在第二市場自由議價，五年後選擇才較完整。
• 2019年至2021年首次推售單位
  第三年至第十年一般只可在第二市場自由議價，十年後才可補地價並於公開市場出售。
• 2022年及之後首次推售單位
  限制更長，通常要等到第十五年後才可補地價並自由出售。

所以，真正第一步不是找代理，而是先查清自己單位的樓契、首次出售日期及現行轉讓限制。

一般未補地價居屋出售程序

未補地價出售，大致走以下流程：

• 第一步：申請可供出售證明書
  業主先向房委會申請準賣證，證明單位符合第二市場出售資格。
• 第二步：尋找合資格買家
  買家必須持有有效購買資格證明書，即綠表或白居二資格。
• 第三步：簽臨時買賣合約
  雙方議定價錢後簽臨約，買家支付細訂。
• 第四步：申請提名信及簽正式合約
  之後向房委會申請提名信，再進入正式合約及成交程序。

這種做法的優點是毋須先支付大額補價，流程也較直接。但缺點是買家範圍較窄，樓齡較高的單位亦可能因按揭問題拖慢成交。

一般已補地價居屋出售程序

如選擇補地價再賣，程序會多一步，但靈活度更高。

• 第一步：申請評估補價
  房委會會安排測量師評估單位現值，再按當年折扣率計算補價。
• 第二步：繳付補價
  收到補價通知書後，業主須在期限內付款。
• 第三步：領取解除轉讓限制證明書
  完成補價後，單位可正式解除限制。
• 第四步：公開市場放售
  之後即可像一般私樓一樣出售，程序與普通二手樓交易相近。

如果你追求更廣客源及較高售價，補地價通常更有吸引力。不過，是否值得做，重點仍是扣除補價後的實收是否更高。

補地價值不值得，先看這3件事

1. 看未補地價在居二市場可賣多少。
2. 看補地價後在公開市場預計可賣多少。
3. 看補價金額、律師費、時間成本後，淨袋有沒有明顯差距。

不要只看表面樓價。真正值得比較的，是最後實收。

未補地價居屋按揭重點

未補地價居屋按揭最關鍵的，是政府擔保期。

一般公式可理解為：
30年政府擔保期 - 樓齡 = 餘下擔保期

1. 樓齡19年或以下
   財務機構一般較願意批較高成數按揭。
2. 樓齡19年至30年
   擔保期越短，還款期與按揭成數可能同步下調。
3. 樓齡30年或以上
   部分財務機構或只批較低成數，條件會較嚴。

對賣家來說，這會直接影響買家承接力。對買家來說，則要先計清首期與供款，不可只看叫價。

資金安排要一早部署

很多業主考慮賣居屋時，不只是想知道怎樣賣，還會同時面對補地價、清還舊按揭、換樓首期或短期周轉等現金流安排。尤其如果選擇先補地價再放售，前期資金壓力可以相當明顯。

如想保留現金彈性，亦可留意針對業主需要的貸款方案。K Cash 設有公屋居屋業主貸款及業主私人貸款，毋須按樓，當中公屋居屋業主貸款貸款額可高達 200萬，還款期亦可按個人供款能力作彈性安排。對於需要先處理補地價、裝修、換樓過渡或短期資金調動的居屋業主來說，這類安排較容易配合實際需要。

另外，K Cash 亦提供私人貸款、清卡數貸款、裝修分期貸款及 7x24 智能私人貸款，網上申請最快 5分鐘批核。若屬短線資金需要，重點不是批核快本身，而是要先看實際年利率、還款期、每月供款是否配合你整個賣樓時間表。申請前先用貸款計算工具做預算，會更穩陣。

注意事項

1. 不要私下交易
   未補地價居屋如未經批准私自出售、出租或轉讓，可能違反《房屋條例》，相關協議亦可能無效。
2. 補地價前先看估價
   補地價金額與單位估值及當年折扣率有關，正式申請前宜先參考銀行估價。
3. 高樓齡單位要提早問按揭
   即使有買家有興趣，也不代表一定做到高成數按揭。
4. 計清總成本
   除補價外，還要預算代理佣金、律師費、行政費及舊按揭贖契安排。

簡而言之，未補地價與已補地價居屋，分別不只是程序不同，而是整個交易邏輯都不同。未補地價的優勢是不用先補價，適合希望直接出售的業主。已補地價則勝在市場更廣，樓價潛力通常較高，但前期資金與時間安排要求也更多。

如果你正部署賣樓，最重要不是立即決定走哪一步，而是先看清自己單位的轉讓限制、可售市場、補價幅度及最終實收。若同時涉及補地價、換樓或過渡資金安排，也可一併把現金流部署好，再決定最適合自己的賣樓路線。

立即查詢 K Cash 公屋居屋業主貸款

WhatsApp查詢

上述產品受條款及細則約束，K Cash保留最終審批決定權。