【居屋買入後須知】禁售期、出租限制及轉售安排全面睇

買入居屋後，最容易令人混亂的，唔係裝修或者供樓，而係之後到底可唔可以賣、幾時可以賣、未補價可唔可以出租，以及補地價值唔值得做。居屋同私樓唔同，屬受資助出售房屋，持有後仍受房委會及相關法例規管。若只係大概知道有禁售期，但唔清楚自己單位適用邊套規則，去到真正想轉售、出租或者換樓時，就好容易失預算。以下會較精簡咁拆解居屋禁售期、出租限制、轉售安排及補地價重點。

點解居屋買入後一定要先搞清楚限制？

居屋唔係一般私樓，即使單位已收樓、入住、供緊按揭，都仍然受轉讓限制。業主之後想出售、出租、補地價或者轉讓，都要按單位首次推售年份及首次轉讓契據日期處理。

最常見誤解包括，以為供咗幾年樓就可以自由賣、以為租畀親友唔算正式出租、或者以為未補價都可以照樣收租。實際上，呢啲做法有機會違反規定。所以買入後第一步，唔係急住諗幾時賣，而係先知道自己個單位受邊一代政策規管。

居屋禁售期點計？唔係由入伙日開始

居屋禁售期唔係由入伙日或者收樓日計，而係由首次轉讓契據日期起計。呢個日期會直接影響你幾時可以在居屋第二市場出售，或者幾時可以補地價後去公開市場放售。

如果單位曾經重售，限制期一般都唔會由現任業主重新計，而係按最初第一次出售時的契據日期計。所以最穩陣都係睇返樓契同官方資料。

唔同年份居屋，禁售期安排有咩分別？

不同年份的居屋，限制差別可以好大。

1. 1982年至2006年首次推售的居屋

一般五年限制期已過，業主可在居屋第二市場免補價出售，或者補地價後在公開市場出售、出租或轉讓。

2. 2007年至2017年首次推售的居屋

由首次轉讓契據起計第三年開始，可在居屋第二市場出售予合資格買家；如想去公開市場，仍要先補地價。

3. 2018年首次推售的居屋

首兩年內如要出售，須按當時規定經房委會程序處理。第三至第五年可在居二市場自行議價出售。五年後可選擇居二市場出售，或補地價後去公開市場。

4. 2019年至2021年首次推售的居屋

首兩年內，只可在居屋第二市場以不高於原來買價出售。第三至第十年內，可在居二市場自行議價。十年後，可補地價後到公開市場出售。

5. 2022年及之後首次推售的居屋

首五年內，只可在居屋第二市場以不高於原來買價出售。第六至第十五年內，可在居二市場自行議價。十五年後，才可補地價後進入公開市場。

居屋第二市場同公開市場有咩分別？

兩者最大分別，係有冇補地價同買家資格限制。

居屋第二市場屬未補地價市場，業主唔使先補價，但買家必須係合資格人士，例如綠表買家或者白居二買家。好處係唔使先拎大筆資金補價，缺點係買家範圍較窄。

公開市場則等同一般私樓市場，買家無綠表白表限制。不過，業主一定要先補地價，解除轉讓限制後，先可以自由出售或者出租。

補地價其實即係補返當年折扣

居屋當年以低於市值出售，政府其實係提供咗折扣。當業主想解除限制，進入公開市場，就要補返呢部分價值。

簡單理解，補價金額會跟兩樣嘢有關：補價時市值，同當年買入折扣率。折扣率愈高，日後補價通常愈高；樓市愈高，補價額亦可能上升。所以補地價唔只係程序問題，亦係一個財務決定。

未補地價居屋可唔可以出租？

一般情況下，未補地價居屋唔可以當普通私樓自由出租。即使係短租、租畀熟人，亦唔代表自動合法。

近年雖然有未補價資助出售房屋出租計劃，容許合資格業主在指定條件下，將單位出租予合資格租客，但呢類安排要先申請相關資格證明，並按指定程序簽租約。換句話說，唔係所有未補價居屋業主都可以直接出租。

如果私下出租未補價居屋，有機會涉及法律風險，嚴重更可能被罰款及監禁，所以一定要先查清楚。

如果違規出租或轉售，風險有幾大？

呢一點不能輕視。根據相關房屋規定，任何違反轉讓契據或者房屋條例的非法讓與、非法出租或者未經批准的交易，都有機會被視為無效。即係話，就算雙方私下簽咗文件，都唔代表交易一定受保障。

除咗交易本身可能出問題，業主亦有機會面對法律責任。對大部分業主來講，最穩陣做法永遠都係先確認自己是否符合資格，再處理出租或出售安排，而唔係先做咗再補救。

想賣居屋，實際要做啲乜？

如果想在居屋第二市場出售，一般要先申請「可供出售證明書」。而家申請時，亦要提交最近6個月內的居住證明，例如水電煤帳單副本。

如果想補地價後在公開市場出售，通常要先申請評估補價，待房委會完成估價及發出補價通知，再繳款取得解除轉讓限制證明書，之後先可以正式放售。

由於補地價、換樓、搬遷往往涉及較大資金調動，所以業主最好唔好等到最後一刻先處理資金安排。對有補價、轉售或者周轉需要的人，亦可以去 K Cash 了解私人貸款、業主私人貸款、公屋居屋業主貸款等安排，方便提早規劃現金流。

居屋業主最常忽略的文件位

好多業主到真係要賣樓時，先發現文件唔齊。其實除咗樓契，涉及居屋轉售時，仲可能要留意首次轉讓契據、可供出售證明書、居住證明、補價通知書，以及之後的解除轉讓限制證明書。

如果平時冇好好保存，去到要申請時先再搵，往往會拖慢進度。尤其係打算幾年後換樓的人，提早整理文件，會令之後申請、放盤同交樓流程順好多。

買入居屋後，幾時應該開始規劃轉售？

即使你而家未打算賣樓，都值得早啲了解自己單位的時間線。原因好簡單，禁售期一到，未必代表你即刻適合賣，但如果你連幾時開始有選擇都唔清楚，之後好難做資金部署。

尤其如果你本身有換樓打算、家庭成員可能增加，或者將來想補地價後轉入公開市場，提早掌握時間表會穩陣得多。居屋唔係話想賣就即刻可以完全自由咁賣，所以早啲規劃，通常比臨急搵資料實際。

補地價前，應該先計清楚邊幾筆成本？

好多業主只會集中睇補價本身幾多，但實際轉售時，唔止補價一筆。仲可能涉及律師費、代理佣金、搬遷開支、裝修整理費，甚至如果原本單位仍有按揭，仲要一併計埋贖樓安排。

所以，補地價值唔值得做，從來唔係只睇賣價升咗幾多，而係要睇扣晒各項成本後，淨返幾多，以及自己現金流承唔承受到。呢一步愈早計清楚，之後的決定就愈唔容易失預算。

簡而言之，居屋買入後須知，重點唔只係禁售期幾多年，而係你個單位屬於邊一年政策、現階段可唔可以賣、可唔可以出租，以及幾時先可以補地價後去公開市場。尤其新一代居屋限制較長，業主愈早了解規則，之後部署轉售、換樓或者資金安排時會輕鬆好多。

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