【壓力測試懶人包】DTI、DSR是什麼？一文看清債務收入比率計法

如果你近年有留意香港按揭市場，會發現申請按揭時，大家談論的重點已由「壓力測試」慢慢轉向 DTI、DSR。其實壓力測試並不是突然消失，而是監管要求隨市場環境調整。早年金管局要求財務機構以現行按息再加若干百分點，測試申請人未來加息後的供款能力，目的是降低按揭風險。其後相關要求曾由加息 3 厘調整至加息 2 厘，直到 2024 年 2 月 28 日正式暫停。

換言之，現時按揭申請已毋須再通過舊有加息模擬測試，但財務機構並非不再審查還款能力，而是將重心放回 DTI / DSR，即每月總債務供款佔入息的比例。表面上制度變了，實際上財務機構仍然是在看同一件事：你現時的收入，是否足以負擔手上的債務與新按揭供款。若你正準備上車、換樓，或者想先評估借貸能力，以下幾個重點可先看清。

DTI、DSR是甚麼？

DTI 是 Debt-to-Income Ratio，DSR 是 Debt Servicing Ratio。兩者在按揭審批中，通常都是指每月總債務供款佔每月總入息的比例。

計法很簡單：
每月總債務供款 ÷ 每月總入息 × 100%

一般而言：

• 首次置業、自住用途，上限多數為 50%
• 非首次置業，或已是其他按揭擔保人，部分情況會收緊至 40%

所以現時即使沒有壓力測試，財務機構仍然會先看 DTI / DSR 是否過關。

壓力測試停了，財務機構現在看甚麼？

現時按揭審批重點，主要落在申請人的實際還款能力。財務機構通常會看：

• 每月總債務供款
• 收入是否穩定
• 信貸紀錄及信貸評分
• 是否有其他貸款
• 物業估價
• 申請人身份

換句話說，壓力測試暫停，不代表批核自然變鬆，只是由加息模擬，轉為更直接看你現時的供款負擔。

DTI、DSR點計？

最常見錯誤，是只計新按揭月供，沒有把其他債務一併計入。

例如：

月入 $40,000
按揭月供 $18,000
私人貸款月供 $3,000
卡數分期 $1,500

總債務供款就是 $22,500
DTI / DSR = 22,500 ÷ 40,000 = 56.25%

這樣已高於一般 50% 上限。

若以樓按例子計，購入 $600萬物業，借七成按揭約 $420萬，30年期、息率 3.5%，每月供款約 $18,860，最低月入要求約為 $37,720。如你另有其他貸款，所需入息便會再高。

財務機構如何計入息？

財務機構一定把你所有收入全數計入，重點是穩定性和證明文件。

1. 固定收入人士

一般需提供近 3 個月糧單、銀行入數紀錄及稅單。雙糧、花紅有機會按年平均後計入。

2. 非固定收入人士

如佣金制、現金糧，通常要提供近 6 個月或以上紀錄，財務機構再按平均數打折計算。

3. 自僱人士

一般要交商業登記、財務報表、稅單等，財務機構會看業務穩定性。

4. 租金收入

如有正式租約及打釐印，財務機構通常以租金七折計入；若屬擬租金收入，則多數以六折計。

為何月入不差，仍然過不到 DTI / DSR？

最常見原因，不是按揭太大，而是其他債務拖高比率，例如：

• 私人貸款
• 信用卡分期
• 稅貸
• 車貸
• 其他按揭
• 擔保責任

另外，不少人會把自己心目中的收入，當作財務機構認可收入，例如把不穩定花紅、剛起步佣金或無正式入帳的現金收入全數計入，結果自然與財務機構計法不同。

過不到 DTI / DSR，可以怎樣做？

幾個方向最常見：

1. 先清短期債務

清走卡數分期或小額貸款，可直接降低每月總供款。

2. 增加首期

貸款額少了，月供自然下降，較易通過審批。

3. 加入擔保人

可合併收入計算，但要留意擔保人日後借貸能力也會受影響。

4. 整理負債結構

若你有多筆分散債務，可先重整還款安排。市場上亦有清卡數貸款、私人貸款等方案可作參考。以 K Cash 為例，提供私人貸款、清卡數貸款及業主私人貸款等產品，對想先整理現金流的人士有一定參考價值。不過重點仍是先計清楚實際利率、月供及還款期。

DTI / DSR其實也是現金流指標

DTI / DSR不只用來申請按揭，也能反映你的整體現金流是否健康。當每月固定供款太高，一旦遇上裝修、醫療、家庭支出增加，財務壓力便會很明顯。

簡單來說，你可定期看清：

• 固定支出有幾重
• 有沒有太多零散債務
• 還有多少空間承受新貸款
• 是否需要先整理供款節奏

這比單看月入更實際。

申請前還要留意甚麼？

還有幾點常被忽略：

• 財務機構按揭以成交價或估價較低者計
• H按批核時，財務機構未必只按現時低息計供款
• 現金回贈、二按等安排有機會影響批核
• 臨近買樓前新增貸款，可能拉高 DTI / DSR

若本身正準備上會，任何新增借貸前都應重新計一次每月總供款。 K Cash 提供 7x24 智能貸款及不同私人貸款產品，對有短期資金需要的人可作資料參考，但是否適合，仍要以自身供款能力為先。

簡而言之，壓力測試雖暫停，但按揭批核並沒有離開 DTI / DSR。真正要看清的，不只是借到幾多，而是你每月總供款佔收入幾多。只要先理順現有債務、收入計法和貸款結構，再部署按揭與現金流安排，整個置業決定自然會穩陣得多。

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