「送契樓」真係可以免費「送層樓俾你」？無償轉讓契簡單介紹

香港人的共同夢想之一，非置業買樓上車莫屬。如果有更大想頭的話，甚至想有人會不計成本送層樓給你住！有一種物業轉讓是可以由毫無血緣關係的人，以零成本的方式將物業轉讓。雖然這種做法聽落相當吸引，如果收到有人免費送出物業，何樂而不為？但世上沒有免費午餐，送契樓不一定是有利無害。了解「無償轉讓契」，能夠幫助識別財產權益，避免不必要損失，確保交易過程安全合法，減少糾紛。

留意送契樓五年按揭冷凍期

送契樓的最大問題，是在於香港法律上的「五年追溯期」。此追溯期所指的是，如果一個人申請破產，此人在過去五年內送贈的物業有權被債主追討業權，並需要「被收樓」變賣還錢給債主。

在這種情況之下，如果此人在上年買了物業，以送契樓的方式送給好朋友然後申請破產，破產管理署有機會收回所送贈給好朋友的物業拿去還錢。而，這時候，若好朋友曾以相關物業去銀行申請按揭的話，由於物業已經不屬於朋友，而借的貸款已到手，銀行變相無從追討所借出的貸款，成為了銀行借錢的風險。所以，一般來說銀行並不會承按五年內的送契物業，以避免有人明知自己負債纍纍而刻意將物業轉贈再申請破產以套取按揭款項。

送讓契的延續影響

作為送樓給他人的「善長」，要留意小心，在送樓給別人之前，必先了解清楚對方會否需要在近期申請按揭貸款，如要的話，又要向哪家銀行申請？目標銀行的按揭冷凍期又有多長？會否原來獲贈送契樓後足足五至十年都無法申請按揭？

另外，亦要了解清楚獲贈物業的朋友會否打算出售物業到市場上。如果知道所獲贈的物業無法做按揭的話，收到物業的朋友可能會打算先出售物業之後再以資金買樓再申請按揭，但如果按揭冷凍期長，變相接手送契樓的下手買家同樣無法申請按揭，因而影響售價。

送契樓買家的自我保障

送讓契的情況在於買家一方來說不易發現，如果稍一不慎買到了原為送契樓的物業，其後又借不到按揭的話，後果可以相當嚴重。作為物業買家一方，又可以如何保障自己的利益？實際上，在地產代理監管局的規定之下，在處理物業買賣時，買賣雙方在簽訂買賣協議前，持牌人需要做土地查冊並向其客戶解釋有關土地查冊的內容，去了解和物業相關的一些明細，包括物業是否送契樓或有沒有其他特殊情況等。如果買家在此時發現到物業有異樣就要特別注意小心，考慮清楚是否接受無法申請按揭的限制，或者了解一下物業還有多少年期才能「解凍」。當然，也有一些處理手法較不良的經紀會刻意隱瞞物業的狀況，這時候就只能靠買家自己提高警覺進行查冊。如果在簽署臨時買賣合約後才發現是送契樓，而又無法接受不能申請按揭的限制，就有可能要面對撻訂的結果。

送契樓的送讓契能慳稅？

不少人以為送贈契的交易不牽涉任何金錢交易，變相連印花稅都可以慳，這種想法大錯特錯。雖然說不牽涉金錢交易，但送契樓的動作其實也要透過律師樓去進行，而律師樓在處理時亦會知會稅局並為物業作出估價以作徵稅之用。

特別留意的是，由於送讓契的稅項是由稅局先去估價再決定，買賣雙方都無法自行決定，假如物業在市場上估價為 500 萬，但稅局估價為 550 萬，就會以 550 樓價去計算，稅率比想像更貴，即「偷雞唔到蝕渣米」。送契樓的情況下，這個問題更加突出。

相反，若以內部轉讓或近親轉讓方式將房產出售給親友，例如丈夫以八折價格將物業轉讓給妻子，送契樓的稅項將根據轉讓價格計算，可能比贈與契約更划算。然而，需注意並非所有轉讓形式都可隨意決定。內部轉讓或近親轉讓的折扣價格有一定限制，若聲稱物業交易為內部轉讓，但合約上卻標示為一元交易，可能會被視為贈與而非內部轉讓，務必要注意。送契樓在某些情況下可能成為一個優勢，但也需了解其潛在的風險和限制。

簡而言之，送契樓，即無償轉讓物業，看似吸引，但伴隨著法律和財務風險。主要問題包括五年按揭冷凍期和基於政府估價的稅務影響。進行交易時，務必仔細調查，了解可能的限制，確保所有交易合法透明，以避免糾紛或財務損失。

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